[자문사례/민사] 토지 대여 시 상가건물 임대차보호법 적용 여부 및 임차인 권리 제한 검토

민사

토지 대여 시 상가건물

임대차보호법 적용 여부

및 임차인 권리 제한 검토

법무법인 평산 김태희대표 변호사팀

● 사건 배경

의뢰인은 소유한 토지를 인근 점주에게 주차장 용도로 대여하는 계획을 검토하고 있으며, 이에 따라 상가건물 임대차보호법 적용 여부와 임차인의 시설물 설치 및 현황 변경 제한이 가능한지를 확인하기 위해 법무법인 평산에 자문을 요청하였습니다.

● 주요 쟁점

상가건물 임대차보호법의 적용대상, 임대인과 임차인 사이에서 요구할 수 있는 권리가 무엇이 있는지 등이 쟁점이 되었습니다.

1. 상가건물 임대차보호법의 적용 여부

상가건물 임대차보호법 제2조에 따르면, 해당 법은 건물의 임대차에 적용되며, 본 사안의 경우 토지임대차 계약으로 법 적용이 불가능함을 확인하였습니다.

대법원 판례(1996. 6. 14. 선고 94다53006)에 따르면, 건물은 기둥, 지붕, 주벽이 존재해야 하며, 토지에 설치된 주차장은 이러한 요건을 충족하지 않아 법 적용 대상에서 제외됩니다.

2. 임대인과 임차인 간의 권리 관계

민법 제635조에 의거하여, 토지 임대차 계약에서는 임대인이 6개월 전에 해지를 통보하면 계약을 종료할 수 있습니다.

민법 제652조에 따라, 임차인에게 불리한 계약 조건을 무효로 할 수 없도록 계약서에 명확한 규정을 두는 것이 필요합니다.

● 평산 변호사들의 노력

1. 법률 적용 여부 분석

법무법인 평산은 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않음을 확인하고, 대신 민법상의 임대차 규정을 적용해야 함을 안내하였습니다.

2. 임대인과 임차인의 권리 및 의무

민법 제625조에 따르면, 임차인은 임대인의 동의 없이 임차물의 개량이 불가능하며, 원상회복 의무가 있음을 강조하였습니다.

민법 제626조에 따르면, 임차인이 임차물의 보존을 위해 필요비를 지출한 경우 임대인에게 청구할 수 있으나, 계약상 배제할 수 있음을 확인하였습니다.

본 사안에서는 시설물 설치 및 변경을 금지하는 특약을 통해 임차인의 권한을 제한할 필요가 있습니다.

3. 계약 조항 설계 지원

계약서에 임차인의 시설물 설치 및 변경 금지 조항을 명확히 삽입하도록 조언하였으며, 원상회복 의무 조항(민법 제654조)을 구체적으로 명시할 것을 권고하였습니다.

4. 법적 리스크 검토

임차인이 주차장 운영 시 관련 법령을 준수하지 않을 경우 발생할 수 있는 과태료 및 벌금 등의 법적 책임을 명확히 하기 위해 계약서에 명확한 책임 규정을 두도록 권장하였습니다.

민법 제646조에 의거, 임차인의 부속물 매수청구권을 제한할 수 있도록 조치하였습니다.

법무법인 평산은 의뢰인의 입장에서 최적의 법률 서비스를 제공할 것을 약속드립니다.

본 사안을 바탕으로 유사한 법률 문제에 대해서도 체계적이고 신속한 법률 자문을 제공해드리겠습니다.